(03319)雅居楽雅生活服務 配当1.6%

(03319)雅居楽雅生活服務(A-Living services)について


予想PER 23倍
予想配当利回り 1.6%
時価総額 約2100億円


スケジュールはだいたい以下の通りです。
・12月末決算締め
・期末一括配当 権利落 5月中旬→支払 6月下旬

■どんな会社？

オフィスビルやマンションを対象に、管理、清掃、設備修理等を行います。

agile group、greenland holdingsから管理不動産の約25%を受け、
残りは外部から管理を受けます。

買収実績に見て取れるように、同業の買収にも積極的です。

■配当履歴

2018　0.3000(-)
2019　0.4500(+50%)


2018年に上場後、２回目の決算です。

配当性向は25%の方針(2018年 annual report)ですが、
２回とも特別配当を実施し、配当性向50%弱になっています。

■業績

・損益計算書、キャッシュフロー計算書

	2015年	2016年	2017年	2018年	2019年
Revenue 売上	- (-)	- (-)	1760 (-)	3376 (+91%)	5127 (+51%)
Profit attributable to Owners of the parent 最終利益	- (-)	- (-)	289 (-)	801 (+176%)	1230 (+53%)
Net cash generated from operating activities 営業CF	-	-	287	883	1600
Net cash used in investing activities 投資CF	-	-	49	-112	未発表
Net cash generated from financing activities 財務CF	-	-	20	3142	未発表
Purchases of property, plant and equipment 設備投資(投資CF)	-	-	-16	-19	未発表
Acquisition of subsidiaries 子会社買収(投資CF)	-	-	-981	-116	未発表
Interest paid 金利支払(財務CF)	-	-	-32	0	未発表
Dividends paid 配当支払(財務CF)	-	-	-297	-50	未発表

2019年の増収率は+51%でした。
前年までに管理契約していた管理床面積(contracted GFA)が売上に貢献しはじめ、
管理床面積が+69%増となったためです。

2019年の増益率は+53%でした。
利益率はほぼ前年並みでした。

■大型買収

9/25にCMIG PM社、New CMIG PM社の買収が発表されました。

持分は60%。買収額はあわせて約RMB2000M。(PER12.5倍で決定したようです)
2019年末の現金残は約RMB4200Mで、買収額のおよそ４分の１は払い済みのようです。


業績への影響ですが、2018年の実績から
管理床面積、売上が倍増に近くなりそうです。

ただ、買収前の２社は利益率が5.5%と、当社の利益率23.9%より低いです。

会社発表によると期限は明示されていませんが、
管理床面積が500mnを越えるようです。


これまでの当社の傾向は、契約済管理面積が管理中へ移行するまでに
約１年のタイムラグがあるようで、今回の買収もそのくらいの期間後に
業績反映されてくるとブログ主は考えています。

その結果、会社の３ヵ年計画(2020-22)で、
利益の平均成長率(CAGR)+30%が示されたと報道されています。

■株価の考察

2019年は株価がおよそ３倍になりました。

原因は２つあるとブログ主は考えています。

・業績（利益）が約1.5倍
・ざっくりPER15倍→PER30倍（同業大手他社並み）へ、評価が約2倍

この考えが正しければ、今後PERのステップアップは難しくて、
業績に沿って株価が推移するのではないか？（つまり、３年で２倍）と考えます。


配当は、特別配当がいつ無くなるのかというのが、１つのポイントだと思います。



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