安定高成長な不動産管理銘柄の2018年業績一覧

安定高成長な不動産管理銘柄(01778)、(02669)、(02869)、(03319)、(06098)の
2018年業績を一覧で確認します。



どの銘柄も主な業務内容はほぼ同じで、
オフィスビルやマンションを対象に、管理、清掃、設備修理等を行います。

業務内容はリートと同じと考えていいのではないかと思います。
自社で不動産を持たないところがリートと違っていて、
バランスシートがすごく軽いです。

■2018年の業績一覧

銘柄コード	銘柄名	時価総額	売上 (2017年比)	利益 (2017年比)	予想PER	予想配当 利回り
01778	彩生活服務	8400	3614 (+121%)	485 (+51%)	10.9倍	4.0%
02669	中海物業	12590	3550 (+23%)	343 (+31%)	24.0倍	1.3%
02869	緑城服務	20060	6710 (+30%)	483 (+24%)	27.6倍	1.4%
03319	雅居楽雅生活服務	5700	3377 (+91%)	801 (+176%)	14.2倍	2.5%
06098	碧桂園服務	38960	4675 (+49%)	923 (+129%)	28.2倍	0.9%

※(02669)中海物業のみ、香港ドルでの業績発表ですが、比較のため
１人民元＝１．１７香港ドルで人民元表記に変えています。


とにかく業界全体の成長率がとてつもなく高い業界です。


PERや配当利回りにばらつきがあります。

ブログ主の意見ですが、
まず全銘柄、営業キャッシュフローが大きな黒字のピカピカな銘柄と思います。

そのうえで、

PERが低い銘柄は、積極的に負債を借り入れて業績拡大に投資している
（つまりリスクが高い）銘柄で、
PERが高い銘柄は、とにかく堅実な経営で、毎年のキャッシュフローが潤沢、
手持ち資金の中で投資を拡大させていく銘柄

という特徴があると見ています。




次のセクションでは、個別銘柄について、不動産販売している親会社と、不動産管理している銘柄の
成長率や株価推移の関係性について見ていきます。
（厳密にいうと、親会社、子会社の資本関係でない場合もありますが、
わかりやすいので、親会社、子会社と表現します。）

■業績成長率と、株価

個別銘柄の業績成長率と、株価を分析していきます。

＜(01778)彩生活服務＞

不動産販売　親会社：(01777)花様年
不動産管理　子会社：(01778)彩生活服務

業績は、(01778)彩生活服務の増収ペースがとても早く、
親会社の売上に対して、２５％の水準まで達しています。


(01778)彩生活服務の上場後株価推移（濃い青のほう）です。

親会社の株価のほうが上がっています。
他の銘柄と同様のPER水準くらいまで株価が上昇して、やっと親会社の上昇率と同水準になります。

＜(02669)中海物業＞

不動産販売　親会社：(00688)中国海外発展
不動産管理　子会社：(02669)中海物業

業績は、(02669)中海物業の増収ペースが早いものの、
もともとの企業規模が小さいので売上比率にすると３％に満たない水準です。

(02669)中海物業の上場後株価推移（濃い青のほう）です。

文句なしに、(02669)中海物業の株価が圧勝です。

＜(02869)緑城服務＞

不動産販売　親会社：(03900)緑城
不動産管理　子会社：(02869)緑城服務

業績は、親子の増収ペースが同じくらいです。
(02869)緑城服務のほうが増収率が安定してます。

(02869)緑城服務の上場後株価推移（濃い青のほう）です。

こちらも、株価は(02869)緑城服務の圧勝です。

＜(03319)雅居楽雅生活服務＞

不動産販売　親会社：(03383)雅居楽集団
不動産管理　子会社：(03319)雅居楽雅生活服務

業績は、(03319)雅居楽雅生活服務の増収率がぐんぐん上がっています。

(03319)雅居楽雅生活服務の上場後株価推移（濃い青のほう）です。

上場して約１年ですが、(03319)雅居楽雅生活服務の上昇率のほうが高くなっています。

＜(06098)碧桂園服務＞

不動産販売　親会社：(02007)碧桂園
不動産管理　子会社：(06098)碧桂園服務

業績は、親子の増収ペースが同じくらいです。

(06098)碧桂園服務の上場後株価推移（濃い青のほう）です。

こちらも上場直後ですが、(06098)碧桂園服務のほうが株価が上昇しています。

■まとめ

業績成長率に関しては、親０－３子（引分け２）で、不動産管理銘柄のほうが有利。
株価に関しては、親１－４子で、不動産管理銘柄のほうが有利。

という結果でした。
不動産デベロッパーの銘柄よりは、不動産管理銘柄のほうが投資では有利と言えると思います。

どの銘柄にするか？ということですが、
親会社の売上順に並べると、この順になります。

これだけ、管理対象不動産（＝売上）拡大余地があると考えると
(06098)碧桂園服務を最優先で考えていいのかなと思います。
（というか、ほぼほぼこの順が、不動産管理銘柄のPER高い順になってました。）


一応、リスクも考えておきますと

・コスト（人件費）上昇
・利益がアナリスト予想に届かない
・管理床面積がアナリスト予想に届かない
・親会社からの不動産投入がない
・親会社以外の外部成長が弱い

といったことが挙げられてアナリスト評価を下げられたりします。

ただ、ブログ主的には５年単位で考えると、
そういうのをぶっちぎって成長してしまうのではないかと思います。

不動産が何年も前からこれだけ売れていて、この業務が不要にならない
（ロボットに置き換えにくい）ですよね？
そうであれば適当なところで需給が均衡するはず。
という考えからこの業種の銘柄に注目しています。


ブログの先パイに勧められてツイッターはじめてみました。