今週、(03319)雅居楽雅生活服務をはじめて購入しました。
買いの理由、売り時の検討内容を書いてみます。
■この銘柄を選んだ理由
他の不動産賃貸銘柄と比較しました。
結果、当社が一番ローリスク、ミドルリターンに見えるブログ主好みの銘柄でした。
| 銘柄コード | 00101 | 00823 | 02669 | 03319 |
| 銘柄名 | 恒隆地産 | リンクリート | 中海物業 | 雅居楽雅生活服務 |
| 決算 | 2018/12 | 2018/03 | 2018/12 | 2018/12 |
| 通貨 | 香港ドル | 香港ドル | 香港ドル | 人民元 |
| バランスシート | ||||
| 現金 | 10510 | 3164 | 2398 | 4807 |
| 不動産 | 168078 | 203091 | 132 | 0 |
| 総資産 | 186453 | 216404 | 3556 | 7296 |
| 総負債 | 42859 | 37336 | 2427 | 1786 |
| 純資産 | 143594 | 179068 | 1128 | 5510 |
| 損益計算書 | ||||
| 売上 | 9408 | 10023 | 4154 | 3376 |
| 利益 | 8078 | 47761 | 402 | 801 |
| EPS | 1.8 | 21.7 | 0.12 | 0.62 |
| 各種指標 | ||||
| 時価総額 (香港ドル) | 79160 | 200070 | 11830 | 4970 |
| PER | 9.7 | 4.3 | 29.4 | 16.2 |
| 配当利回 | 4.2 | 2.6 | 1.1 | 2.9 |
| 配当性向 | 42% | 12% | 33% | 48% |
| ブログ主コメント | 利益の50%が 不動産評価益 | 利益の80%が 不動産評価益 | 不動産は持たない | 不動産は持たない |
| 親会社１ | 00688 中国海外発展 | 03383 雅居楽集団 | ||
| 親会社２ | 600606 緑地控股集団 | |||
| 親会社売上１ | 169659 | 56144 | ||
| 親会社売上２ | 34873 |
(00101)恒隆地産、(00823)リンクリートは不動産を自社で保有し、
賃貸するビジネスモデルです。
利益の内容は不動産評価益が多くを占めます。
香港の不動産価格推移でよく使われる「中原城市領先指數 CCL 」です。
ちゃんと成長しています。
不動産物件を保有する２社にはとても重要な指数です。
(02669)中海物業、(03319)雅居楽雅生活服務は不動産オーナーから清掃業務等を
請けるビジネスモデルです。
資産の大部分が現金です。(IPO上場直後というのも関係あるかもしれません。)
ブログ主的に、ここはかなり気に入っています。
(02669)中海物業と迷いましたが、親会社が２社ある点と、
比較的高級物件を扱っている（利益率がよい）点から選びました。
親会社は、(00688)中国海外発展、(03383)雅居楽集団、
(600606)緑地控股集団とどれも素晴らしい会社ですが、
複数社あることが、より親会社の業績リスク？が低くなると思いました。
（親会社以外から仕事を請けることもかなりあるようです。）
管理床面積あたりの利益額です。(2017年時点)
管理床面積あたりの利益額はかなり高めになっています。
一応、株価推移の比較です。
(00823)LinkREIT、(02669)中海物業が強いです。
(03319)雅居楽雅生活服務は上場１年なので・・・
(00101)恒隆地産はいまいちかも？
■将来の配当見通し
2018 annual report のとおり、配当性向25%を方針としています。
Dividend Policy
The Company has adopted its dividend policy, pursuant to which the Company expects to pay a final dividend equivalent to 25% of the profit after tax each year, with the first dividend after the Listing Date to be declared during the six-month period ending 30 June 2019. The payment and amounts of dividends (including final dividend and special dividend, if any) depend on the Company’s results of operations, cash flows, financial position, statutory and regulatory restrictions on the dividends paid by the Company, future prospects and other factors which the Board considers relevant.
2018年の配当は、配当性向25%の普通配当と、同額の特別配当を行い、
配当性向が50%になっています。
それを踏まえて、将来の業績アナリストコンセンサス予想を確認してみます。
| 2017 (実績) | 2018 (実績) | 2019 (予想) | 2020 (予想) | 2021 (予想) | |
| 売上(人民元) | 1761 | 3377 | 5623 | 7805 | 9975 |
| EPS(人民元) | 0.35 | 0.62 | 0.81 | 1.08 | 1.45 |
| 配当(人民元) | 0.05 | 0.3 | 0.29 | 0.37 | 0.53 |
| 配当(香港ドル) | 0.06 | 0.34 | 0.34 | 0.43 | 0.62 |
| 配当性向 | 14% | 48% | 35% | 34% | 36% |
| 配当利回 株価$11.46 | - | - | 2.9% | 3.7% | 5.4% |
| （コンセンサス予想ここまで） | |||||
| 配当性向25%の場合 (人民元) | - | - | 0.23 | 0.31 | 0.42 |
| 配当利回 株価$11.46 | - | - | 2.0% | 2.7% | 3.6% |
売上成長率、EPS成長率はそれぞれ20%～30%が見込まれているようです。
配当予想は、おそらく２つの意見がぶつかっていると想像します。
「配当性向25%の方針どおりに支払われるのでは？」
「とはいえ、方針に素直に従って、減配になってしまうのは避けるのでは？」
成長率見通しです。
成長率漸減ですが、ブログ主はEPS成長率15%を目指していますので、
実現できれば不満のない成長率です。
売り時は、
これまで検討したシナリオが変わらなければ、３年は保有できるような気がします。
ブログの先パイに勧められてツイッターはじめてみました。
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